Les déficits non utilisés seront reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.Ce dispositif permet également de récupérer la TVA liée à l'acquisition du logement, et celle grevant les travaux de rénovation.

La réduction d'impôt est indépendante de la tranche marginale d'imposition.

Cependant, une instruction administrative en cours d'élaboration devrait permettre l'application de ces mesures sur la partie d'habitation d'un local à usage mixte comme c'était déjà le cas dans la loi Besson. Elle devrait aussi reprendre les mesures de tolérances vis à vis des dépendances immédiates et nécessaires au logement.

Les investissements concernés sont ceux qui l'étaient déjà pour Besson, c'est à dire les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, les locaux affectés à un usage autre que l'habitation en vue de les transformer en logements.

Les travaux de reconstruction et d'agrandissement d'un logement de Robien bénéficient du principe d'amortissement selon les modalités identiques à celles prévues dans le cadre de l'amortissement initial. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire, de plus elle doit être effective et continue. Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur. En cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location. Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Logiquement la surface à prendre en compte serait la même que celle retenue dans le cadre de l'ancienne loi Besson. Elle s'entendrait de la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m2 par logement de la surface des annexes.

Le dispositif de Robien s'applique également aux acquisitions de logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Caractéristiques de décence

Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence au sens du deuxième alinéa du h du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts s'entend de celui qui ne répond pas, pour au moins quatre des rubriques figurant sur l'attestation prévue au 1° de l'article 2 quindecies C, aux caractéristiques de la décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent :

• la composition du logement (nombre et nature des pièces, surface habitable sous plafond, etc...)
• l'état général du gros oeuvre
• l'étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
• l'état de la toiture et de la charpente
• l'état des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
• l'absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité
• l'absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante
• l'électricité (sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles)
• le gaz (sécurité et état général)
• l'état des réseaux d'eau
• les installations sanitaires
• l'état de la cuisine
• le dispositif de chauffage
• le dispositif de ventilation et d'ouvertures
• les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

Nature des travaux

Les logements qui étaient la propriété de l'investisseur avant le 3 avril 2003 et qu'il réhabilite ensuite demeure toujours exclus du dispositif de Robien. Selon la loi, ces travaux de réhabilitation doivent permettre aux logements d'acquérir au moins 6 performances techniques suivantes :


• respect des conditions minimales de surface et de volume habitables
• absence de risque d'accessibilité au plomb
• absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l'amiante
• sécurité de l'installation électrique
• sécurité de l'installation à gaz
• évacuation des eaux usées et des eaux vannes
• existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
• existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales
• présence de protection solaire sur les baies exposées
• isolation des combles dans le cas où l'habitation est située sous les combles
• ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K
• présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel).

Conditions à respecter

Le bénéfice de l'amortissement est subordonné au fait que le logement ne soit ni loué, ni utilisé par l'acquéreur, même à usage autre que l'habitation entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation.

Modalités d'amortissement

Comme dans le cadre du logement neuf, les logements réhabilités bénéficient de la faculté d'amortir le coût de l'acquisition et des travaux.
L'amortissement est réalisé selon le régime "De Robien classique" ou "De Robien recentré", selon la date d'acquisition de l'immeuble, vus lors de l'étude du De Robien neuf.
La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre et de mutation à titre onéreux) et du montant des travaux de réhabilitation majoré des frais (frais architecte, prix d'achat des matériaux, des mémoires d'entrepreneurs salaires versés aux ouvriers et autre frais généraux) tels qu'ils auront été définis par décret.
La période d'amortissement doit débuter à la date d'achèvement des travaux. Les travaux réalisés postérieurement à la date d'achèvement de la réhabilitation n'entrent donc pas dans la base amortissable mais ouvrent droit, selon les cas, à une déduction dégressive.

Obligations déclaratives

L'investisseur devra fournir, lors du dépôt de l'engagement de location, deux attestations établies par un professionnel avant et après les travaux.
La première attestation, établie avant les travaux, devra certifier qu'au moins deux caractéristiques majeures font que le logement ne correspond pas aux normes minimales d'habitabilité.
La seconde, devra certifier qu'après les travaux, les équipements et le confort du logement sont équivalents a ceux d'un logement neuf.
Le taux de la déduction forfaitaire est de 26 % pour les logements situés en zone de revitalisation rurale (ZRR) lorsque l'option au titre de l'amortissement Robien a été exercée.

Investissement éligibles

Le « Borloo neuf », également dénommé « Borloo populaire », s'applique :

• aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1er septembre 2006
• aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 1er septembre 2006 d'une déclaration d'ouverture de chantier.
• aux locaux affectés à un autre usage que l'habitation acquis à compter du 1er septembre 2006, et que le contribuable transforme en logement, ainsi que les logements vétustes acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable réhabilite.
• Ce dispositif peut s'appliquer à compter du 1er janvier 2006 si le contribuable opte pour le dispositif « De Robien recentré ».
  
  

  Des conditions plus strictes de l'engagement de location
  
  • C'est un engagement identique en terme de durée et d'affectation du local que pour le Robien recentré soit une location nue à usage d'habitation principale du preneur pour une durée de neuf ans.
  • Mais le locataire doit être une personne autre qu'un ascendant ou un descendant du bailleur et les loyers et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.
  
  Limitation des personnes pouvant prendre à bail le logement
  
  •  Alors que de telles locations sont possibles dans le cadre du dispositif « De Robien recentré », pour bénéficier du Borloo neuf l'engagement de location se doit de prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou un descendant du bailleur.
  •  Dans le cadre d'une détention de l'immeuble par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, le locataire doit être une personne autre que l'un des associés ou un membre de son foyer fiscal ou encore un ascendant ou descendant d'un associé.
  •  Maintenant qu'ont été énoncées les personnes ne pouvant être preneur à bail, il y a lieu de présenter la nécessité de respecter également un double plafond afférent d'une part au montant des loyers et d'autre part aux ressources du preneur à bail.
  Plafonds de loyers et de ressources du preneur
  
  •  Le preneur devra disposer, à la conclusion du bail, de ressources inférieures à certains plafonds.
  Décret du 10 août 2006
  
  •  Concernant les plafonds relatifs aux loyers, ceux-ci sont fixés à 80% des plafonds prévus dans le cadre du « De Robien recentré ».
  On notera que ces plafonds devront faire l'objet d'un strict respect durant l'intégralité de la période couverte par l'engagement de location.
  Pour les baux conclus en 2006, le plafond du loyer mensuel au m² est fixé à :

  • 15,91 € pour la Zone A,
  • 11,06 € pour la Zone B1,
  • 9,04 € pour la Zone B2,
  • 6,62 € en Zone C.

  Liste des communes et zonage
  Avantages fiscaux
  A l'avantage fiscal d'amortissement offert dans le cadre du Robien recentré s'ajoute une déduction spécifique et une possibilité de prolonger la période d'amortissement du bien.

  Avantage issu du « De Robien recentré » : amortissement pendant les neuf premières années
  
  

  
  • Le propriétaire ne pourra plus prorogé le dispositif au-delà de la période initiale de 9 ans.
  • L'amortissement sera de 6 % / an du prix d'acquisition pendant les 7 premières années, et de 4 % / an pendant les 2 années suivantes.
  Avantages supplémentaires offerts par le Borloo neuf
  • Prolongement de la durée d'amortissement et déduction spécifiques sont les deux avantages supplémentaires offerts.
  Possible prolongation de la durée d'amortissement du bien
  
  • Dans le cadre du « De Robien recentré », la durée d'amortissement du bien est limitée à neuf ans, l'engagement Borloo neuf greffé à ce dernier permettra au bailleur de bénéficier d'un complément de déduction au titre de l'amortissement en prolongeant la durée de location.
  • A cet effet, suite à la période d'engagement initial de neuf ans, le bailleur peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'un complément de déduction de 2,5% par an du prix d'acquisition.
  • Au maximum, l'amortissement que le bailleur pourra passer en charge sera de 65% s'il prolonge la durée d'engagement initial de neuf ans par deux périodes triennales successives.
  Déduction spécifique de 30%
  
  • Durant toute la période d'engagement de location en Borloo neuf, le bailleur peut appliquer une déduction dite spécifique au montant brut des revenus.
  • Cette déduction n'est réputée couvrir aucune dépense particulière, de ce fait elle est applicable avant celle des frais et charges déductibles relatifs à l'immeuble.
  
  Règles de cumul
  
  Le Borloo neuf ne peut faire l'objet d'une combinaison avec les régimes suivants :
  • Le Besson ancien,
  • Le « De Robien recentré » en ZRR.
  • La déduction spécifique en cas de location de la résidence principale suite à mobilité professionnelle,
  • La déduction spécifique aux logements vacants remis en location.

   

. les immeubles doivent être affectés à l'habitation AVANT et APRES la réalisation des travaux
. le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence    principale du locataire pendant une durée de 6 ans

Lorsque l'immeuble concerné par l'opération de restauration appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant six ans

. l'engagement de location pendant six ans incombe à la société.
. la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux    de restauration immobilière.
. l'opération doit avoir lieu :
   - soit dans un secteur sauvegardé
   - soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
ZPPAUP; en ce cas, il faut en plus que les travaux soient déclarés d'utilité publique.

. l'opération de restauration doit être réalisée à l'initiative du propriétaire de l'immeuble.

Cela signifie que le propriétaire doit se comporter en maître de l'ouvrage, en effectuant par exemple toutes les démarches administratives ou la surveillance des travaux. Il peut cependant confier par mandat tout ou partie des démarches ou prestations de direction des travaux à un maître d'oeuvre professionnel rémunéré en tant que tel.

NB :

. Sont donc exclues les locations meublées ou à un usage autre que l'habitation principale
. Le régime du micro foncier n'est pas applicable
. Possibilité de cumul avec la déduction forfaitaire majorée prévue en faveur des logements    anciens dans le cadre du dispositif « Besson »
. Bien que devant opérer la restauration complète de l'immeuble, les travaux peuvent ne    porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention.

Deux types de dépenses ouvrent droit à déduction :

>L'ensemble des dépenses déductibles en application des règles de droit commun

. Dépenses acquittées pour le compte des locataires
. Indemnités d'éviction et frais de relogement
. Frais de gestion, les frais d'assurance et l'amortissement de l'immeuble, lesquels font l'objet    d'une déduction forfaitaire de 14%
. Dépenses de réparation ou d'entretien
. Dépenses d'amélioration
. Frais de gérance et de rémunération des gardes et des concierges.
. Primes d'assurance des loyers impayés.
. Taxe foncière et Contribution sur les revenus locatifs (CRL)
. Intérêts d'emprunt.

>Les dépenses déductibles uniquement dans le cadre du régime de faveur « Malraux »

. Frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.
. Travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
. Travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus    nécessaires par les démolitions imposées.
. Travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation.

Les travaux pris en compte sont ceux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de les transformer en logement, c'est-à-dire de rendre habitable des combles, des greniers ou des parties communes.

Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.

Il faut que ces travaux respectent 2 conditions :

. La conservation du volume bâti existant de l'immeuble doit être conforme au plan de    sauvegarde et de mise en valeur
. Les travaux doivent être effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble (travaux    qui augmentent la surface habitable mais n'augmentent pas le volume bâti et n'en    modifient pas les contours).

Sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l'occasion de l'opération de restauration complète de l'immeuble, à l'exclusion des intérêts d'emprunt qui sont, eux, déductibles du revenu foncier.