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Fiscalité

Revenus fonciers

1. Revenus à déclarer

Loyers, avantages en nature, remboursement des charges locatives, indemnités de compensation des pertes de loyer, contribution représentative de droit au bail remboursée par le locataire.

SB Finances Senas 13 - Conseil en gestion de patrimoine - placements immobiliers bourse - assurance vie - retraite

2. Frais et charges à déduire

Charges locatives payées par le propriétaire,

Rémunérations des gérants, gardiens ou concierges,

Travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration,

Prime d’assurance des loyers impayés,

Intérêts et frais d’emprunts,

Taxe foncière,

Abattement forfaitaire sur l’ensemble des revenus diminués des dépenses acquittés pour le compte du locataire.

3. Abattement et taux d’abattement

Abattement forfaitaire applicable si :	Taux de l’abattement
Droit commun	14%
Dispositif Besson : logements neufs	6% pendant 9 ans
Dispositif Besson : Logements anciens	40%
Amortissement Périssol	6%
Amortissement Robien	6% pendant 9 ans jusqu’à 15 ans possible
Régime micro-foncier	40%
Dispositif lienemann	60%

4. Imposition des revenus

Les revenus nets (revenus bruts – frais et charges) s’ajoutent aux autres revenus du contribuable pour constituer le revenu global imposable. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux.

5. Les déficits fonciers

Déficit> 10.700 € (15.300 € si amortissement Périssol) hors intérêts d’emprunt	Déductible du revenu global de l’année en cours
Part du déficit < 10.700 € + intérêts d’emprunt	Imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Le déficit foncier déductible du revenu global est définitivement acquis si le bien continue d’être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

	6 .Régime du micro foncier
		Le contribuable est placé sous le régime d'imposition micro foncier lorsque le montant du revenu brut annuel perçu par son foyer fiscal IR n'excède pas 15 000 € (article 32.1 du CGI). Il s'agit du régime par défaut. Les recettes brutes à prendre en compte sont identiques en régime réel et en régime micro foncier. Sur ces recettes est appliqué un abattement forfaitaire de 40 %. Le contribuable ne doit donc pas tenir compte des charges qu'il a réellement acquittées.

Remarques :

Ce régime ne s'applique pas quand le contribuable ou l'un des membres de son foyer fiscal est propriétaire, par exemple :

d'immeuble soumis à un régime d'imposition spécial tel que le dispositif Besson, Robien…
d'immeubles détenus en nue-propriété pour les années au titre desquelles est demandée l'imputation du déficit résultant des dépenses de grosses réparations sur le revenu global.

Si, parce que ses charges sont supérieures à 40 %, un contribuable soumis de plein droit sous le régime micro foncier souhaite se placer sous le régime du réel, il lui suffit de déposer une déclaration 2044 de revenus fonciers pour opter. L'option est alors exercée pour 3 ans, irrévocablement. Elle est ensuite renouvelable tacitement par période de 3 ans sauf renonciation à l'issue de la période triennale.

Le régime simplifié cesse de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle le revenu brut foncier excède 15000€. Les revenus fonciers de doivent alors être déterminés selon le régime réel d'imposition.

Plus-values immobilières

Régime d’imposition applicable aux cessions réalisées depuis le 01 janvier 2004
(article 10 de la loi de finances pour 2004).

1. Cas d’exonération (liste non exhaustive)

Cession de la résidence principale,
Cession de biens détenus depuis plus de 15 ans
Cessions d’un montant inférieur à 15.000 € (valeur du bien en pleine propriété),
Cession de bien détenus par des retraités, ou invalides de 2ème et 3ème catégorie de SS, non imposables à l’ISF et revenus n-2 inférieurs à certains plafonds légaux.
Expropriation suite à déclaration d’utilité publique, à condition que l’indemnité soit intégralement réemployée dans un délai d’un an.

2. Calcul de la plus-value

Plus-value brute

Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré, entre autres :

Des frais afférents à l’acquisition à titre gratuit ou onéreux,
Des travaux pour leur montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus longtemps. Ce forfait s’applique aux immeubles bâtis uniquement (Article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004).

Plus-value nette

La plus-value brute est réduite :

D’un abattement pour une durée de détention de 10% par an à partir de la 6ème année,
Et ensuite, d’un abattement fixe de 1.000 €

3.Montant et modalités de l’imposition

Les plus-values sont imposées au taux de 16%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Dorénavant, les formalités d’établissement de déclaration et de paiement de l’impôt sont effectuées directement par le notaire chargé de la vente. Le montant de l’impôt et des prélèvements sociaux est prélevé sur le prix payé par l’acquéreur et reversé au trésor par le notaire.

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